Para o vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende, o mercado imobiliário brasileiro passa por um período de acomodação que não deve ser confundido com uma crise sistêmica. Ao participar de debate durante o 62º Fórum Nacional da Habitação de Interesse Social, na quinta-feira (2), em Campinas (SP), Rezende argumentou que a demanda por imóveis é consistente, sem características especulativas, enquanto os financiamentos habitacionais são seguros, afastando riscos de inadimplência e queda generalizada dos preços, como se viu em outros países.

"Tivemos um ciclo altamente virtuoso, que começou em 2004, com auge em 2011. De lá para cá, passamos por uma fase de transição. Não diria que o setor está em crise, mas sim saindo da euforia e voltando para a realidade", afirmou o executivo.

Embora o mercado registre volumes altos de distratos e de estoques, além de baixa velocidade de vendas, Rezende ressaltou que o contexto brasileiro difere do contexto de uma bolha como a vivida pelos Estados Unidos há alguns anos. Ele citou que o porcentual dos financiamentos em relação ao valor do imóvel (Loan to Value, LTV, em inglês) atingiu 64,9% no Brasil em março, ante 65,4% em dezembro, um patamar que tem se mantido estável apesar do aumento no volume de financiamentos. Já nos Estados Unidos, o LTV chegou a superar 100%. Com isso, seria necessário ocorrer uma desvalorização de, ao menos, 40% nos preços por aqui para que a dívida dos mutuários se tornasse maior que o valor do bem financiado neste momento.

"Em alguns mercados, acreditamos que pode ter uma queda de 10% a até 18% nos preços. Mas é normal após uma onda de euforia. No geral, as perspectivas são boas no longo prazo", disse. "Temos um crédito com bastante qualidade, que nos afasta de uma situação de default (calote) ou de bolha", completou.

Rezende também mencionou que, no Brasil, o déficit habitacional é de cerca de seis milhões de unidades, e que a grande maioria das compras de imóveis é feita por usuários finais. Nos Estados Unidos, os negócios que inflaram a bolha foram feitos por especuladores que adquiriam a segunda ou terceira moradia em meio ao ambiente de taxas de juros reduzidas. "São fatores que tornam diferente a realidade brasileira em relação a de outros países. E não se pode dizer que o País vive uma grande crise", afirmou.

Demanda e crédito

De acordo com dados apresentados pelo vice-presidente de habitação, o site da Caixa registrou em março 6,16 milhões de acessos em seu simulador online de financiamentos habitacionais, mais do que os 5,34 milhões de dezembro. "A procura neste ano continua bastante grande, até maior do que ao longo do ano passado", comentou Rezende, ressaltando que a procura está concentrada no segmento de imóveis econômicos. Do total de acessos, 40,29% buscaram unidades de R$ 100 mil a R$ 150 mil, 20,19% foram para unidades de R$ 150 mil a R$ 200 mil, 19,00% para até R$ 100 mil, 10,69% para R$ 200 mil a R$ 300 mil, 6,76% para R$ 300 mil a R$ 500 mil e 3,07% acima de R$ 500 mil.

Em relação à oferta de crédito, Rezende admitiu que todos os bancos têm sido afetados pela captação líquida negativa das cadernetas de poupança. Isso, porém, afetou mais a Caixa, que detém 68% do mercado de crédito imobiliário e 34% do estoque de poupança. "A queda na poupança é uma das maiores da história", observou, defendendo a necessidade de diversificar os instrumentos de funding.

O executivo reiterou que a instituição financeira irá priorizar a concessão de financiamentos para a moradia popular, quem tem como o funding o FGTS. Neste setor, o montante de empréstimos em 2015 pelo banco pode até superar o de 2014. "O mercado imobiliário está em transição, mas não está tão ruim quanto se imagina. Na habitação social, não há nenhum indício de queda".